Zakład Katastru i Gospodarki Nieruchomościami

Synteza działalności naukowej 2016-2021

Aktywność naukowa pracowników Zakładu Katastru i Gospodarki Nieruchomościami PW koncentruje się na kilku, powiązanych wzajemnie, nurtach:

1. Badania w zakresie katastru:

• Poszukiwanie rozwiązań modelowych w zakresie katastru nieruchomości w Polsce Poszukiwanie rozwiązań modelowych w zakresie katastru 3D w Polsce. Opracowanie nowych metod wizualizacji danych katastralnych Procedury ustalania granic działek ewidencyjnych i nieruchomości oraz związana z tym analiza przydatności archiwalnych materiałów geodezyjnych i kartograficznych do ustalenia zasięgu prawa własności nieruchomości Poszukiwanie rozwiązań modelowych w zakresie procedur podziału nieruchomości w Polsce.
• Poszukiwanie rozwiązań modelowych w zakresie katastru nieruchomości w Polsce - w prowadzonych badaniach dążono do opracowania modelu systemu katastralnego dla Polski bazującego na funkcjonujących rozwiązaniach w krajach Unii Europejskiej. Model zaproponowany wykorzystuje najlepsze cechy zbadanych katastrów w wybranych krajach Unii Europejskiej, które w rozprawie scharakteryzowano, przeanalizowano, a także poddano analizie porównawczej. Pozwoliło to na zidentyfikowanie zarówno dodatnich, jak i ujemnych cech tych systemów oraz na opracowanie optymalnych parametrów dla modelu systemu katastralnego w Polsce. Propozycja ta stanowi wkład w rozwój koncepcji tworzenia docelowego modelu systemu katastralnego w Polsce i miała w pewnym sensie charakter pionierski, bowiem w Polsce nie prowadzono tak szczegółowych analiz rozwiązań katastralnych w krajach europejskich.
• Poszukiwanie rozwiązań modelowych w zakresie katastru 3D w Polsce - w efekcie w modelu tym zaproponowano modyfikację postrzegania zasięgu prawa własności w ujęciu Kodeksu Cywilnego, która otworzy możliwość „warstwowego” ustanawiania tego prawa. Zaproponowano więc, obok dotychczasowej działki katastralnej wprowadzenie do katastru nowych obiektów w postaci działek katastralnych 2D i 3D, które technicznie umożliwią realizację tego zadania. Opracowano procedurę wydzielania działek katastralnych 3D na wniosek właściciela dotychczasowej działki katastralnej, jak również z urzędu, dla realizacji celów publicznych. Przedstawiono zakres niezbędnych zmian związanych z ustanawianiem odrębnej własności lokali w ujęciu katastru 3D. Zaproponowane rozwiązania mają charakter otwarty, umożliwiający ich dalszy rozwój.
• Badania nad nowymi metodami wizualizacji danych katastralnych - celem prowadzonych badań była realizacja zadań badawczych związanych z testowaniem, zaproponowaniem i ewaluacją metodyczną i technologiczną nowych metod wizualizacji danych katastralnych odnoszących się do typowych obiektów katastralnych, takich jak budynki, lokale oraz do obiektów niebędących obecnie przedmiotem rejestracji katastralnej, których rejestracja jest konieczna ze względu na rozwiązanie problemów rozdzielenia prawa własności w ujęciu przestrzennym, a w perspektywie wdrożenie katastru 3D. W ramach badań wykonano m.in. eksperymenty związane z próbą integracji danych katastralnych z numerycznym modelem terenu i jego pochodnymi, wizualizację 2 tuneli metra tj. opracowano na podstawie danych z inwentaryzacji wnętrza tuneli, bryły 3D reprezentujące tunele w przyjętym państwowym układzie współrzędnych, powiązano te dane z danymi z lotniczego skanowania laserowego (numeryczny model pokrycia terenu o rozdzielczości przestrzennej 0.5 m, zwizualizowany w postaci modelu cieniowanego oraz model 3D miasta utworzony z danych ALS ze sklasyfikowanej chmury punktów z klasy budynki reprezentujący szczegółowość standardu CityGML na poziomie LoD2 i zachowujący szczegółowość obiektów do 0.5 m) oraz danymi katastralnymi. Wykonano także przykładową wizualizację lokali w 3D oraz porównanie treści map katastralnych w wybranych krajach świata.
• Badania procedury ustalania granic działek ewidencyjnych i nieruchomości oraz związana z tym analiza przydatności archiwalnych materiałów geodezyjnych i kartograficznych do ustalenia zasięgu prawa własności nieruchomości - w badaniach z tego zakresu, zidentyfikowano problemy proceduralno – techniczne i prawnych, występujących w procedurach określania przebiegu linii granicznych w postępowaniu scalenia gruntów - w stosunku do zewnętrznych granic obszaru scalenia oraz w zakresie ustalania, wyznaczania, stabilizowania oraz okazywania zainteresowanym, nowych linii granicznych, wynikających z projektu scalenia gruntów. Badania teoretyczne konfrontowano doświadczalnie, na przykładzie zrealizowanego w praktyce projektu scaleniowego. Prowadzono także analizy stanu istniejącego w zakresie kryteriów ustalania przebiegu granic działek ewidencyjnych. W związku ze zidentyfikowaniem nieprawidłowości związanych z hierarchią kryteriów ustalania przebiegu granic działek ewidencyjnych oraz przedstawiono propozycje zmian w tym zakresie. W powiązanym z głównym zagadnieniem tematem ustalania przebiegu granic działek ewidencyjnych i nieruchomości objęto badaniem wykorzystywaną do wyznaczenia położenia punktów i przebiegu linii granicznych – dokumentację z archiwalnych opracowań geodezyjnych i kartograficznych, dotyczących tego samego terenu, ale sporządzonych w różnych okresach czasu, na podstawie obowiązujących w danym momencie przepisów prawa.
• Poszukiwanie rozwiązań modelowych w zakresie procedur podziału nieruchomości w Polsce - w ramach tego kierunku badań dokonano analizy procedur podziału nieruchomości realizowanych w Polsce oraz przepisów prawnych, które je regulują celem identyfikacji występujących problemów w realizacji podziału nieruchomości, wynikających z obowiązujących przepisów prawnych, które zawierają często nieprecyzyjnie zapisy, bądź dają zbyt duże pole do interpretacji, a także często są ze sobą sprzeczne, bądź obarczone brakami. Przeprowadzone badania pokazały, że istnieje potrzeba poszukiwania modelowych rozwiązań w zakresie podziałów nieruchomości w Polsce.

2.  Badania w zakresie szeroko pojętej gospodarki nieruchomościami:

• Problematyka geodezyjno-prawna w procesie ustalania stanu prawnego nieruchomości w Polsce - badania prowadzone w tym zakresie dotyczyły przyczyn powstania i skali nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i osób prywatnych. Problem ten w Polsce jest znaczny, a obecny stan istniejący dużych zaniedbań w tym zakresie jest wynikiem także  skomplikowanej sytuacji historycznej. W efekcie prac badawczych opracowano koncepcję, w której kataster nieruchomości powinien być systemem predestynowanym do zarządzania złożonymi relacjami przestrzennymi, w tym w szczególności złożonymi prawami własności z uwzględnieniem praw do nieruchomości, co wpisuje się w międzynarodowe wizje katastru i jest wynikiem miedzy innymi badania wpływu urządzeń przesyłowych na nieruchomość. Opracowano schematy i algorytmy porządkujących procedury przekształcania prawa użytkowania wieczystego we własność w połączeniu z aspektami ekonomicznymi uwzględniającymi ponoszone koszty na tle zmian prawa w Polsce.
• Opracowanie metodyki określania zasięgu służebności przesyłu oraz koncepcję jej rejestracji w katastrze nieruchomości – w tym wskazania unormowania zasad dojazdu do pasa służebności przesyłu oraz obligatoryjność sporządzania map geodezyjnych ustalenia obecności służebności przesyłu.

3. Prace badawcze związane z szeroko pojętym rozwojem obszarów wiejskich:

• Poszukiwanie rozwiązań umożliwiających  uwzględnianie szerokiego spectrum zagadnień, wynikają ze zrównoważonego i wielofunkcyjnego rozwoju oraz realizacji prac geodezyjnych – głównie scaleń gruntów i obejmowała: opracowania propozycji metodyki rozwoju obszarów wiejskich z uwzględnieniem wybranych procedur geodezyjnych i zasad zrównoważonego i wielofunkcyjnego rozwoju w aspekcie integracji Polski z Unią Europejską,  opracowanie algorytmu uwzględniającego potrzeby wdrożenia Projektu Planu Rozwoju Obszarów Wiejskich w gminach w Polsce na podstawie rankingu potrzeb do opracowania i wdrożenia Projektu Planu Rozwoju Obszarów Wiejskich w formie prac scaleniowo-wymiennych zarówno w gminach jak i w obrębach ewidencyjnych oraz wskazanie konieczności uwzględniania zagadnień ekologicznych i krajobrazowych w procesach scaleń i wymian gruntów - jako schematu podejścia systemowego do prac scaleniowych oraz zasad gospodarki gruntami.
• Badania nad rozwojem obszarów wiejskich po akcesji Polski do UE, z uwzględnieniem przekształceń przestrzeni rolniczej zgodnie ze strategią zrównoważonego i wielofunkcyjnego rozwoju -  do głównych osiągnięć tym zakresie należy zaliczyć: aplikację wybranych elementów doktryny polityki UE dla obszarów wiejskich w Polsce, opracowanie autorskiego wykazu listy wskaźników rolno–środowiskowych (zweryfikowych z wykorzystaniem analiz wielokryterialnych i systemu GIS) wykazanych przez OECD dla polskich obszarów wiejskich uwzględniając aspekty ekonomiczne, społeczne i środowiskowe rolnictwa kładąc szczególny nacisk na gospodarkę glebami i gruntami poprzez pokrycie roślinnością oraz gospodarkę wodną (szczególnie melioracje wodne) jak i metody ochrony roślin. Opracowanie propozycji rozwiązań systemowych projektu scalenia gruntów (tzw. scaleń infrastrukturalnych) realizowanych w konsekwencji pojawienia się autostrady  w przestrzeni rolniczej, oraz taką gospodarkę terenami w tym procesie, aby można było zminimalizować skutki ewentualnych powodzi w terenach, które są na nie narażone.
• Badania w zakresie specyfiki prac scaleniowych związanych z gospodarką wodną na obszarach wiejskich to między innymi- wskazanie zależności klasyfikacji obszaru zagrożonego powodzią z koniecznością wykonywania inwestycji związanych z budowlami ochronnymi oraz taką dyspozycje terenami  w zakresie gospodarki nieruchomościami aby możliwe było wykorzystanie polderów, wielozadaniowych zbiorników retencyjnych na cele gospodarki rolnej.  Dyspozycja terenami w rozwiązaniach projektu scalenia (scalenia infrastrukturalne) w kierunku stworzenia możliwości odprowadzenia nadmiaru wód, a przyrodnicze możliwości ochrony cieków (np. zadrzewienia, zadarnienia itp.) Opracowanie autorskiej metodyki transformacji gruntów związanych z gospodarką wodną wpisującą się w projekt scalenia gruntów, który powinien realizować cele ekologiczne. 
• pracowanie propozycji realizacji prac melioracyjnych w sposób kompleksowy wraz z procedurą scalenia gruntów, co jest zgodne z polityką strukturalną Unii Europejskiej  w odniesieniu do obszarów wiejskich. 
• Badania  związane z problematyką zagospodarowania gruntów marginalnych i problemowych  - wskazano kryteria wyboru do wydzielania obszarów problemowych dla potrzeb racjonalnego zagospodarowania terenu na obszarach wiejskich w drodze realizacji scaleń gruntów z wykorzystaniem systemów GiS jako najlepszego narzędzia wspomagającego opracowanie projektu i analiz rozwiązań wariantowych.

Fragment mapy zasadniczej wraz z budynkiem – prace geodezyjno-prawne (po lewej). Wykres z liczników zużycia wody w lokalu mieszkalnym - prace badawczo-rozwojowe nad narzędziem wspierającym zarządzanie nieruchomościami wielolokalowymi (projekt współfinansowany z EFRR) oraz fragment elektrycznej sieci trakcyjnej - badania służebności przesyłu (po prawej).

Najważniejsze projekty naukowe i wdrożeniowe

Do najważniejszych osiągnięć naukowych w zakresie rozwoju obszarów wiejskich w powiązaniu z  aspektami środowiskowo-krajobrazowymi należy zaliczyć: 

◊ Opracowanie wykazu zależności i zbudowanie schematów obrazujących  bezpośrednie związki pomiędzy treścią merytoryczną studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z określaniem granic obszarów rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej wynikających z zapisów dokumentacji planistycznej i projektu planu rozwoju obszarów wiejskich.

◊ Opracowanie zasad prowadzenie prac scaleniowych i sporządzenie autorskiego wykazu zależności pomiędzy scaleniami gruntów a ochroną środowiska charakteryzując rodzaj przedsięwzięcia realizowanego w scaleniu z zasadami korelacji zabiegu scalenia gruntów z obszarami Natura 2000 i raportami oceny oddziaływania na środowisko (OOŚ).

◊ Badania raportów (OOŚ) w ujęciu opracowań międzynarodowych powiązanych  z rozwojem transportu i zobowiązań międzynarodowych głównie w ramach funkcjonowania Transeuropejskiej Sieci Transportowej (TEN-T), która stanowi jeden z podstawowych elementów polityki transportowej Unii Europejskiej. 

◊ Zasady uwzględniania rezerw terenowych przeznaczonych na ochronę gleb i wód wynikającą ze zwiększającego się obecnie zainteresowania gospodarowaniem na obszarach wiejskich metodami ekologicznymi, wskazując rodzaj i parametry ochrony.

◊ Opracowanie formuły pomocnej w regulacji  nasycenia krajobrazu rolniczego zadrzewieniami.

◊ Badania nad problemami ograniczenia zmian klimatu w skali globalnej i ich pośrednie powiązania z realizacją prac scaleniowych,

◊ Badania  możliwości wykorzystania technologii GIS i analiz wielokryterialnych w prowadzonych scaleniach gruntów w aspekcie kształtowania sieci dróg w pracach scaleniowych na obszarach wiejskich z uwzględnieniem aspektów środowiskowo-krajobrazowych.

Osiągnięcia naukowe związane z szeroko pojętą gospodarką nieruchomościami w zakresie  wyceny i zarządzaniem nieruchomościami oraz badaniami rynku nieruchomości:

◊ Opracowanie metodologii klasyfikacji nieruchomości podobnych do wycenianej w procesie wyceny nieruchomości rolnych z wykorzystaniem Systemów GIS.

◊ Opracowanie uogólnionego algorytmu procedury finansowania w nieruchomości w Polsce z wykorzystaniem kredytów bankowych oraz wartości rynkowej nieruchomości dla banków uniwersalnych i kredytowych.

◊ Badania korelacji informacji o przestrzeni zawartych w dokumentacji planistycznej z procedurą szacowania wartości nieruchomości.

◊ Badania możliwości wykorzystania bezzałogowych statków powietrznych - dronów w procesie wyceny nieruchomości.

W zakresie zarządzania nieruchomościami do osiągnięć badawczych należy zaliczyć:

◊ Udział w pracach nad opracowaniem algorytmu do rozbudowy systemu informatycznego pn. „Innowacja produktowa związana z rozbudową systemu informatycznego” w zakresie kompleksowej obsługi zarządzania nieruchomościami oraz pośrednictwa i doradztwa w obrocie nieruchomościami ( wdrożenie przez firmę MSW –Nieruchomości)

◊ Udział w pracach nad opracowaniem informatycznego systemu wspomagania zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi w ramach realizacji Projektu pt. „Prace badawczo-rozwojowe nad narzędziem wspierającym zarządzanie nieruchomościami wielolokalowymi”- 2017 - 2018 r. projektu, Projektu nr POIR.01.01.01-00-0528/17

W zakresie analiz rynku do osiągnięć badawczych należy zaliczyć:

◊ Ocenę stabilności rynku nieruchomości w odniesieniu do gospodarki Polski w warunkach kryzysu globalnego po 2008 r.

◊ Badania i ocenę trendów na rynku nieruchomości komercyjnych, głównie tzw. powierzchni magazynowych w Polsce.

◊ Badania możliwości wdrożenia idei zrównoważonego rozwoju w budownictwie komercyjnym w procesie planowania i zagospodarowania przestrzeni miejskich.

◊ Badania w zakresie rozwiązań stosowanych w projektowaniu i budowie obiektów handlowych, zwanych "zielonymi" lub "ekologicznymi" z wykorzystaniem technologii oszczędzania energii. Przeanalizowałam także proces certyfikacji budowli i określiłam jego oddziaływanie na rynek nieruchomości.

Pracownicy Zakładu opracowują liczne opinie i ekspertyzy dla sądów, jednostek administracji i firm.

Działalność dydaktyczna

Do Zakładu Katastru i Gospodarki Nieruchomościami przypisana jest specjalność o tej samej nazwie co zakład. W tym zakresie oferta dydaktyczna to wykłady, ćwiczenia, zajęcia projektowe i seminaria z między innymi następujących przedmiotów:

• Geodezyjne opracowania do celów prawnych
• Scalenia gruntów
• Geodezja w realizacji planów miejscowych
• Techniczne podstawy wyceny nieruchomości
• Wycena nieruchomości
• Kataster nieruchomości
• Wybrane działy prawa w wycenie nieruchomości
• Ekonomiczne podstawy wyceny nieruchomości

Zakład odpowiada organizacyjnie i merytorycznie za prowadzenie studiów podyplomowych -  Wycena nieruchomości i Zarządzanie nieruchomościami oraz nowo utworzone studia Rozwój obszarów wiejskich.

Od roku 2021 pracownicy Zakładu uczestniczą realizacji przedsięwzięcia badawczo-wdrożeniowego pn. „Wdrożenie koncepcji Smart Villages w województwie mazowieckim”. Inicjatywa ma na celu wsparcie społeczności i rozwój obszarów wiejskich Mazowsza, a także wzmacnianie tradycyjnych i utworzenie nowych sieci powiązań między interesariuszami za pomocą nowoczesnych środków komunikacji, a przede wszystkim podniesienie świadomości społecznej związanej z rozwojem obszarów wiejskich. Podstawą do osiągnięcia celów będzie przeprowadzenie badań i analiz naukowych polegających na identyfikacji elementów spowalniających rozwój rolnictwa, ocenę warunków gospodarowania i określenie czynników mających wpływ na spowolnienie rozwoju rolnictwa. Projekt realizowany jest przez Konsorcjum naukowe, a jego zakończenie jest planowane na 2023 r.

» Zapraszamy do zapoznania się z prezentacją przygotowaną z okazji Jubileuszu 100-lecia Wydziału.

Więcej informacji na stronie Zakładu Katastru i Gospodarki Nieruchomościami